Madrid sigue siendo el mercado más líquido, pero con precios por encima de 5.000 €/m² la rentabilidad del alquiler se ha quedado corta. A una hora escasa, Toledo ofrece otros números. Vamos a compararlos con datos publicados en 2026.
Los datos de partida
| Toledo capital | Madrid capital | |
|---|---|---|
| Precio de venta | ≈2.078 €/m² | Más del doble |
| Alquiler | ≈11,2 €/m²/mes | Muy superior en euros, pero no en proporción al precio |
| Rentabilidad bruta | ≈6,5 % (estimación) | 4,7 % |
La rentabilidad de Madrid es la que publica idealista para el primer trimestre de 2026. La de Toledo es un cálculo propio con los precios medios de venta y alquiler de idealista de agosto de 2026: 11,2 € × 12 meses ÷ 2.078 € ≈ 6,5 %. La media española está en el 6,7 %.
Bruta no es neta
La rentabilidad bruta solo divide la renta entre el precio. Para saber lo que ganas de verdad hay que sumar al precio los gastos de compra y restar de la renta los gastos anuales:
- Al comprar: ITP (9 % en Castilla-La Mancha para segunda mano), notaría, registro, gestoría, tasación y la reforma si hace falta.
- Cada año: IBI, comunidad, seguro de hogar y de impago, mantenimiento, gestión y los meses que el piso esté vacío.
- Impuestos: la renta tributa en tu IRPF, con las reducciones que correspondan.
Como regla rápida, entre gastos de compra y gastos anuales la rentabilidad neta suele quedarse uno o dos puntos por debajo de la bruta. Por eso un 6,5 % bruto en Toledo puede ser un 4,5–5 % neto, y un 4,7 % bruto en Madrid, bastante menos.
Ejemplo sencillo
Un piso de 70 m² en Toledo capital a precio medio costaría unos 145.000 €. A 11,2 €/m² se alquilaría por unos 785 € al mes, 9.400 € al año. Si sumamos unos 16.000 € de gastos de compra y restamos 1.800 € anuales de gastos, la rentabilidad neta antes de impuestos queda en torno al 4,7 %. Es un ejemplo con medias: en un inmueble concreto, con buen precio de compra o una reforma bien planteada, los números pueden mejorar bastante.
Lo que no sale en las medias
- El barrio manda. En Toledo capital hay diferencias grandes entre el Polígono, Santa Bárbara, Buenavista o el Casco.
- La demanda existe. Estudiantes, funcionarios, sanitarios y gente que trabaja en Madrid mantienen el alquiler: subió cerca de un 12 % en un año.
- Alquiler turístico, limitado. Desde 2025 Toledo pone un tope del 12 % por sección censal. No compres pensando en turístico sin comprobarlo antes.
¿Y la provincia?
En la provincia el precio medio ronda los 1.210 €/m² y el alquiler los 9,5 €/m². Municipios como Illescas, Seseña u Ocaña superan los 10 €/m² de alquiler con precios de compra más bajos que la capital. Ahí suelen salir las rentabilidades más altas, a cambio de algo menos de liquidez.
¿Quieres ver los números de un inmueble concreto? Te hacemos el estudio de rentabilidad por escrito.
Invertir en ToledoFuentes: idealista, informes de precio de venta y alquiler (agosto de 2026) e informe de rentabilidad (1.er trimestre de 2026). Cálculos propios, orientativos; no constituyen asesoramiento financiero.